中国的多个行业，都有一个所谓的营销时代。而作为热点行业的房地产业，同样也有着这样一个不短的营销时代。即使万科和红石等公司希望市场进入“产品时代”，但是由目前内地地产业的整体状况来看，还是没有那么乐观。百分之九十以上的地产项目的销售中，品牌的影响力还是很有限。
“人来不来看广告，动不动心看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看物管，房子卖不卖座看营销”，这种大白话似的总结，在一再标榜外国知名建筑师设计和采用先进技术的房地产业，其实还是经常能够用出效果的。简单而言，决定房地产企业和项目成败的核心因素，还是相当系统地体现在“产品创新、市场创新和制度创新”的各个方面：“制度创新”是“产品创新”和“市场创新”实施的基础和保证，是房地产企业发展的“核心问题”；营销策划只不过是解决和填补“市场创新”方面的问题。实际上，对于绝大多数房地产项目来说，营销策划工作的80％是“常规动作”，而只有20％是“自选动作”，前者要保障项目的安全性和稳定性，后者则往往决定项目是否能在市场中“脱颖而出”，这也是营销策划真正的价值之所在。

    真人秀，地产商人的独门法宝

    地产行业中，传统营销手法一样适用。不过，其中的事件营销和个人形象营销，比起其他行业，都运作得更加抢眼突出，效果也更加明显。

    试看，景阳岗下的酒馆竖立了一面幡旗，写着几个大字：“三碗不过岗。”这算是早期的促销广告，按照现在广告的分类，应该算是干扰式营销广告，其效果远不如吃了他家酒的武松后来一连串做秀的渗透式营销。武松的个人品牌也就因打虎这一秀建立了起来，后来在大闹飞云浦、血溅鸳鸯楼的时候，他也不忘把自己打虎的品牌再传播一遍，衣襟蘸血在白粉壁上写了八个大字：“杀人者，打虎武松也。”

    做秀，其实是事件营销，又名炒作。如今市道，仅仅扔钱造个响动吸引眼球，一来没有技术含量，二来也不太能够令聪明的消费者上钩。如何才能使它既能达至企业的战略目标，又能实现战术目标，是一件很有学问的事。王石、潘石屹拍广告无疑有真人秀的作用，与厂家动辄请名人拍广告相比，这些地产界名人能搅起更大的动静。看了这些广告，消费者自然会为王石“上天入地”的勇猛所感动，想着万科还真是一个敢于创新、敢于挑战自我的企业；本来人们对老潘经常出入各种做秀场合还有些不满，但一看，原来他还蛮有书生气的，怪不得能建成有文化味道的SOHO。

    其实武松打虎和企业家做秀都是一回事，一个是把自己推销出去，一个是把自己企业的产品推销出去。专栏作家沈宏非除了饮食之外，还极为推崇一样隐秘乐趣，那就是看足球。按照他的说法，看着国产电视机，有众多身价千万乃至亿万的富豪为你踢球，看着他们吐痰、推搡、发飙，这种真人秀有非常后现代的快乐。地产商人的真人秀有三大突出作用：节省大量的传播成本；提升企业的形象；拉近与消费者的距离。毕竟，媒体对企业进行直接宣传，消费者会有警惕心理。但媒体宣传一个企业家，就转化成为另外的一种审美阅读了。消费者对一个名人花边新闻的关心程度，远甚于这个名人背后的企业。而在关心花边新闻的同时，不知不觉就把这个企业记到了脑海深处。

    更多时候，缺乏公信力的地产项目营销中，“三碗不过岗”式的广告已经难以奏效，至少受众已经有了审美疲劳。毫无疑问，传统的行销手段会面临巨大挑战。我们希望未来的竞争能更多地表现为智慧的较量，而不是现在这样简单的低水平“硬销”。渗透式营销当然是前进了一大步，在不知不觉中，将相关的品牌、产品信息送入消费者的大脑前额叶皮质。可还有更好的，这就是广告的最高境界了：最好的广告就是看不到广告。

    1999年，潘石屹首次将一个概念“SOHO”系统地灌输到产品设计与广告传播中。他不仅用概念整合广告，而且极其熟练地运用各种公关手段，在各种与地产不相关的场合露面，甚至还去拍电影。在他的营销语言中，就是要运用朴素的生活常识和不断转换、嫁接的概念来俘获媒体。不管对他是好还是坏的消息，只要有潘石屹的名字，他渗透式营销的目的就算达到了。